Deprem riski altındaki yapı stokunun yenilenmesi sürecinde mülk sahiplerinin en sık başvurduğu finansman yöntemlerinin başında kentsel dönüşüm kredisi gelir. Riskli yapıların yıkılarak güvenli şekilde yeniden inşa edilme sürecinde hak sahipleri, devlet katkılı faiz indirimlerinden yararlanarak kredi alma imkanına sahiptir. Ancak bu süreçte kentsel dönüşüm projesinin olası risklerinin de göz önünde bulundurulması ve hukuki sorumluluklar hakkında bilgi sahibi edinilmesi mühim bir konudur.
Yenileme kararı alan kat malikleri için en büyük kaygılardan biri, inşaat sürecinin çeşitli sebeplerle durması veya müteahhidin taahhütlerini yerine getirememesidir. Projenin yarım kalması hem kentsel dönüşüm kredisi borcunun ödenmeye devam etmesi hem de barınma ihtiyacının açıkta kalması gibi bazı risklerin beraberinde getirebilir.
Karşılaşılabilecek talihsiz durumların önüne geçebilmek için finansal planlamanın doğru yapılması, olası riskleri analiz ederek gerekli önlemlerin alınması önemlidir. İçeriğimizin devamında kentsel dönüşüm kredisi hakkında detayları, kentsel dönüşüm projesinin yarım kalması halinde ne gibi önlemler alınabileceğini ve merak edilen diğer detayları inceleyebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm kredisi, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edilen bölgelerde yer alan veya riskli yapı tespiti yapılmış binaların maliklerine sunulan devlet destekli bir finansman imkanıdır.
Hak sahiplerinin yeni ve güvenli yapılara kavuşmasını amaçlayan kredi, bankalar aracılığıyla kullandırılır ve faiz oranının bir kısmı devlet tarafından karşılanır. Kimlerin yararlanabileceğine dair detaylar ise şu şekildedir:
Riskli yapı tespiti yaptırmış ve raporu yetkili kurumlarca onaylatmış olan konut veya iş yeri sahipleri
Binası yıkılan veya yıkım kararı alınan yapılarda en az bir yıldır ikamet eden kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri
Yapısını kendi imkanlarıyla yeniden inşa etmek veya güçlendirmek isteyen kat malikleri
Başvuru yapacak hak sahiplerinin kredi bütçesini ve bankaların aradığı finansal kriterleri sağlama zorunluluğu bulunur. Diğer yandan şartlar ve kredi oranları dönemsel olarak değişiklik gösterebilir. En doğru bilgilere ulaşmak için resmi kurumların kentsel dönüşüm kredisi 2027 kriterlerini incelemeniz önemlidir.
Sürecin ilk adımı, taşınmazın riskli yapı olarak tespitiyle başlar. Kat maliklerinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlara başvurarak binalarına riskli yapı raporu almaları ve mevcuttaki raporun tapu kütüğüne işlenmesi gerekir. Tapudaki şerh sürecinin ardından binanın tahliyesi ve yıkım kararları resmiyet kazanır. Bundan sonraki süreç ise aşağıdaki gibidir:
Hak sahipleri, arsa payı karşılığı veya inşaat yapım sözleşmesi imzalamak üzere yetkin bir müteahhit veya inşaat firması ile anlaşır.
Yıkım ruhsatı alındıktan ve proje detayları kesinleştikten sonra anlaşmalı bankalara kentsel dönüşüm kredisi başvurusu gerçekleştirilir.
Banka, başvuru sahibinin gelir durumunu, kredi notunu ve projenin mevzuata uygunluğunu inceleyerek finansman onayını değerlendirir.
Kredi onayı alındıktan sonra finansman doğrudan hak sahibine nakit olarak teslim edilmez. Banka, kredi tutarını inşaatın ilerleme seviyesine paralel biçimde hakediş usulüyle müteahhidin hesabına aktarır.
Yeni bir binanın inşa edilmesi, yalnızca finansman temini ile sınırlı olmayan, idari ve teknik aşamalardan oluşan çok yönlü bir prosedürdür. Anlaşma sağlandıktan sonra mevcut binanın tahliyesi ve yıkım süreci tamamlanır. İlgili belediyeden inşaat ruhsatı alındığı andan itibaren sahadaki yapım faaliyetleri resmen başlar. Sürecin işleyişine dair detaylar ise şu şekildedir:
İnşaat süresince yetkili yapı denetim kuruluşları, projenin deprem yönetmeliğine ve onaylı mimari statik projelere uygunluğunu denetler.
Yapımın her bir aşamasında (temel, kaba inşaat, ince işçilik) banka ekspertiz göndererek ilerleme oranını tespit eder.
Belirlenen aşamalar başarıyla geçildikçe kentsel dönüşüm kredisi kapsamında bloke edilen fonlar serbest bırakılır.
İnşaatın eksiksiz tamamlanmasının ardından belediye ekipleri yapıyı yerinde inceler ve yapı kullanım izin belgesini (iskan) düzenler. İskan belgesinin alınması ve kat mülkiyetine geçilmesiyle birlikte hak sahipleri yeni ve güvenli konutlarına taşınabilir.
İnşaat sektörünün dinamik yapısı, makroekonomik dalgalanmalar ve malzeme maliyetlerindeki ani artışlar, kentsel dönüşüm projelerinde yüklenici firmaların finansal darboğaza girmesine yol açabilir. Müteahhidin likidite sorunu yaşaması, işi durdurması veya iflas etmesi durumunda inşaatın yarım kalma riski söz konusudur. Doğabilecek olumsuzluklar ise kat maliklerinin uzun süre belirsizlik içerisinde kalmasına ve mağduriyet yaşamasına sebebiyet verebilir.
Yarım kalan projelerde hak sahipleri bir yandan kira yardımı sürelerinin dolması riskiyle karşılaşırken diğer yandan kullandıkları kentsel dönüşüm kredisi taksitlerini ödemeye devam etmek zorunda kalır. Ayrıca yarım kalan yapının hava koşullarına ve dış etkenlere maruz kalması, mevcut strüktürün zamanla zarar görmesine yol açabilir. Tüm bu sebeplerden dolayı projeye başlamadan önce yüklenici firmanın mali yeterliliğinin doğru analiz edilmesi oldukça önemlidir.
İnşaatın yarım kalması durumunda hukuki ve finansal açıdan karmaşık bir süreç başlar. Hak sahipleri ile yüklenici firma arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi gündeme gelir. Sözleşmenin feshedilmesi genel olarak yargı yoluna başvurmayı gerektirir ve mahkeme süreçlerinin tamamlanması zaman alabilir. Geçecek süre zarfında inşaat alanında herhangi bir fiziki çalışma yapılamaz.
Finansal boyutta ise kentsel dönüşüm kredisi ödemeleri banka ile hak sahibi arasındaki bireysel sözleşmeye dayandığı için kredi taksitlerinin ödenmesi kural olarak devam eder. Hak sahipleri henüz teslim almadıkları bir konut için bankaya karşı borçlu durumdadırlar. Eğer projede gerekli teminatlar veya özel sigorta ürünleri devreye alınmamışsa binanın başka bir müteahhit tarafından tamamlanması için maliklerin ek finansal kaynak yaratması gerekebilir.
Dönüşüm sürecine adım atarken ilk yapılması gereken, birlikte çalışılacak müteahhit veya inşaat şirketinin finansal ve teknik geçmişini detaylıca araştırmaktır. Firmanın daha önce tamamladığı projeler, sermaye yapısı ve sektördeki güvenirliği projenin sorunsuz bitmesi adına en temel göstergeler arasında yer alır. Bu noktada dikkat edilebilecek bazı hususlar aşağıdaki gibidir:
İnşaat sözleşmesi mutlaka alanında uzman bir hukukçu marifetiyle hazırlanmalı; cezai şartlar, iş teslim süreleri ve gecikme tazminatları net ifadelerle tanımlanmalıdır.
Yüklenici firmadan projenin büyüklüğüyle orantılı teminat mektubu veya ipotek gibi yasal güvenceler talep edilmelidir.
Bankanın sunduğu kentsel dönüşüm kredisi imkanlarını kullanılırken hakediş sisteminin ketum bir şekilde uygulanması ve ekspertiz onayı olmadan müteahhide ödeme yapılmaması sağlanmalıdır.
Süreç boyunca kat maliklerinin kendi aralarında oy birliği veya kanunun aradığı nitelikli çoğunlukla hareket etmesi, karar alma mekanizmalarını hızlandırır. Alınan kararların resmi usullere uygun yürütülmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesinde kritik rol oynar.
Kentsel dönüşüm projelerinde karşılaşılabilecek en büyük risklerden biri olan yapının yarım kalması durumuna karşı inşaat tamamlama sigortası önemli bir güvence mekanizmasıdır. Sigorta türü, yüklenici firmanın iflas etmesi, ödemeden aciz düşmesi veya vefatı gibi nedenlerle projeyi tamamlayamaması halinde devreye girer. Sigorta şirketi, projeyi üstlenerek binanın tamamlanmasını sağlar ya da hak sahiplerinin yaptığı ödemeleri teminat altına alır.
Bina yenileme sürecinde kentsel dönüşüm kredisi kullanan kat malikleri için inşaat tamamlama sigortası, finansal risklerin yönetilmesinde alternatif bir güvence olarak değerlendirilebilir. İlgili koşullar sağlandığı ve sigorta poliçesi genel şartlara uygun olarak düzenlendiği takdirde olası bir mağduriyette hak sahiplerinin ek mali yüklere girmeden evlerine kavuşmaları mümkün hale gelir.
Birden fazla evi olan hak sahipleri kentsel dönüşüm kredisi imkanından yararlanabilir fakat devlet faiz desteği genellikle mevzuatla belirlenen belirli sayıdaki konut veya iş yeri ile sınırlandırılır. Gerekli başvuru şartları karşılandığı ve bankanın finansal değerlendirmesi olumlu sonuçlandığı takdirde birden fazla taşınmazı olan malikler de bahsi geçen kredi imkanını alternatif bir finansman çözümü olarak değerlendirebilir.
Kredi tutarı başvuru sahibinin hesabına nakit olarak tek seferde yatırılmaz. Bunun yerine banka kontrolünde bloke edilerek inşaatın gerçekleşme oranına göre aşamalı olarak müteahhidin hesabına aktarılır. Her inşaat seviyesinde banka ekspertizinin hazırladığı rapor doğrultusunda belirlenen hakediş tutarları serbest bırakılır ve ödeme yükleniciye iletilir.
İnşaatın yarım kalması durumunda kredi sözleşmesi banka ile borçlu arasında bağımsız bir akit olduğu için borç taksitlerinin ödenme sorumluluğu devam eder.
