Kat irtifakı, yapımı henüz devam eden veya projesi hazırlanıp inşaatına henüz başlanmamış bir binada, daire ya da dükkan gibi alanların arsa üzerindeki payını resmi olarak belirleyen mülkiyet hakkıdır. 

Gayrimenkul sektöründe oldukça sık karşılaşılan kat irtifaklı tapu, henüz var olmayan bir yapının kağıt üzerindeki hisse dağılımını yasal zemine oturtan bir belgedir. İnşaatın eksiksiz tamamlanması, projenin belediye şartlarına uygunluğunun onaylanması ve resmi kullanım izninin alınmasıyla ulaşılan nihai mülkiyet statüsüne ise kat mülkiyeti adı verilir. Dolayısıyla iki kavram arasındaki temel çizgi, gayrimenkulün fiilen bitip bitmediği ve devlet nezdindeki resmi onaylarının tamamlanıp tamamlanmadığı noktasında şekillenir.

İçeriğin devamında; kat irtifakı özellikleri, kat mülkiyeti ile arasındaki farkları, tapu türlerinin birbirine nasıl dönüştürüldüğünü ve gayrimenkul edinim aşamasında değerlendirilebilecek güvence yöntemlerini görebilirsiniz. 

Kat İrtifakı Nedir?

Gayrimenkul projesine temel aşamasında dahil olunduğunda veya yapımı süren bir binadan daire satın alındığında düzenlenen resmi tapu belgesi kat irtifakı olarak adlandırılır. İnşaat tamamlanıncaya dek ortada fiilen oturulabilir bir daire bulunmadığı için resmi makamlar hakkınızı arsa payı üzerinden tescil eder. Yapılan bu tescil kapsamında projedeki hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı henüz ilk aşamadan itibaren yasal olarak belirlenmiş olur.

Arsa payının bağımsız bölümlere oranlanması esasına dayanarak şekillenen kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde güvence altına alınır. İnşaat süreci boyunca alıcılara arsa üzerinde hisseli bir mülkiyet yetkisi tanıyan düzenleme, müteahhit veya inşaat firması ile yapılan sözleşmelerin hukuki geçerlilik kazanmasını mümkün kılar. Böylelikle yatırımcılar, henüz tamamlanmamış bir projedeki haklarını resmi makamlar nezdinde iddia etme imkanına kavuşur.

Hukuki açıdan bakıldığında kat irtifaklı tapu senedi, ileride kurulacak asıl daire tapusunun ilk ve en önemli hazırlık aşamasını oluşturur. İnşaat yükseldikçe ve planlanan aşamalar kat edildikçe eldeki hak geçerliliğini korur. Diğer yandan onaylı mimari projede belirtilen daire numarası ile tapudaki arsa payı birebir eşleşir.

İnşaat sürecinde yaşanabilecek finansal aksaklıklar, projelerin durması veya imar ruhsatı sürelerinin dolması gibi riskler de bu aşamada belirebilir. Dolayısıyla ev almayı düşünen kişilerin öncelikle belediye arşivlerindeki onaylı mimari projeyi ve inşaat ruhsatını detaylıca incelemesi, ileride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek adına kritik bir adım teşkil eder.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, inşaatı fiziki olarak tamamen bitmiş, tüm teknik kontrollerden başarıyla geçmiş ve ilgili belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış binalardaki bağımsız bölümler için verilen tescilli mülkiyet statüsüdür. İnşaat aşamasının geride kalmasıyla birlikte ortada sadece arsa üzerindeki bir hisse değil, varlığı resmi makamlarca onaylanmış bağımsız bir konut yer alır.

İskan belgesinin temin edilmiş olması, yapının onaylanan mimari projeye, deprem yönetmeliklerine ve sığınak gibi tüm idari standartlara eksiksiz uyduğunu gösterir. Resmi süreçlerin tamamlanmasıyla birlikte taşınmaz arsa payı bağımlılığından kurtularak tapu kütüğünde doğrudan müstakil bir daire veya iş yeri olarak tescil edilir.

Elde edilen resmi statü, ev sahibi açısından güvence anlamına gelir. Böylelikle mülk üzerinde satış yapma, ipotek gösterme veya kiralama gibi tasarruf işlemleri herhangi bir idari engelle karşılaşma riski olmadan yürütülebilir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Gayrimenkul alım satım süreçlerinde söz konusu iki kavramın birbiriyle karıştırılması son derece doğaldır. Ancak binaların resmi durumunu belirleyen bu iki mülkiyet türü arasında belirgin teknik, idari ve hukuki farklar bulunur. Sürecin tüm detaylarını aşağıdaki karşılaştırma tablosunda inceleyebilirsiniz.

Tabloda sunulan veriler doğrultusunda, iki tapu türü arasındaki ana ayrımın binanın resmi onaylarının tamamlanıp tamamlanmadığı noktasında toplandığı ifade edilebilir. 

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Bir evin tapusunu kat irtifakından kat mülkiyetine dönüştürmenin ilk ve en önemli adımı, yüklenici firmanın inşaatı onaylı projeye tam uygun şekilde bitirmesidir. Sürecin devamında bağlı bulunulan belediyeye başvurularak binaya ait yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması gerekir.

İskan belgesi temin edildikten sonra cins tashihi olarak adlandırılan resmi aşamaya geçilir. Bu aşamada Kadastro Müdürlüğü yetkilileri veya lisanslı harita kadastro büroları (LİHKAB) yapıyı yerinde denetleyerek ölçümleri gerçekleştirir ve hazırlanan teknik raporları tescil dosyasına ekler.

Tüm bu teknik ve idari evraklar tamamlanıp ilgili döner sermaye ödemeleri gerçekleştikten sonra Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvuru yapılır. Böylece tapu kütüğündeki eski arsa kaydı kapatılarak taşınmaz resmi olarak kat mülkiyetli bir daire statüsüne kavuşturulur.

Kat İrtifaklı Ev Alınır mı?

Piyasada satışa sunulan pek çok gayrimenkulün tapusunda kat irtifakı yazdığına rastlamak mümkündür. Böyle bir taşınmazı edinmeden önce projenin hukuki altyapısını ve imar durumunu dikkatlice denetlemek gerekir. Bir karara varmadan önce inceleme yaparken aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulabilir: 

• Binaya ait onaylı mimari proje belediye imar arşivlerinden kontrol edilmelidir. 

• Tapu kaydı üzerinde herhangi bir haciz, ipotek veya mahkeme şerhi bulunup bulunmadığı denetlenmelidir.

• İnşaat ruhsatının beş yıllık yasal geçerlilik süresini doldurup doldurmadığına bakılmalıdır.

• Projeyi yürüten müteahhit firmanın mali gücü ve geçmiş projelerdeki teslimat başarıları araştırılmalıdır.

• Olası yarım kalma risklerine karşı bina tamamlama sigortası bulunup bulunmadığı sorgulanabilir.

Söz konusu yaklaşımlar, konut alımı ardından ortaya çıkabilecek olası riskleri önceden fark etmeniz açısından önemlidir. 

Sıkça Sorulan Sorular

Kat Mülkiyeti mi Daha İyi Kat İrtifakı mı?

Kat mülkiyeti, binanın resmi olarak bittiğini ve iskanının alındığını belgeler. Kat irtifakı ise inşaatın devam ettiği veya iskan belgesinin henüz tapu kütüğüne tescil edilmediği durumları ifade eder. Henüz inşaat aşamasında olan veya yeni tamamlanan konut ya da iş yeri alınırken tapuda kat irtifakı olması doğaldır ancak yapının projeye uygunluğu ve iskan almak için gerekli şartları sağlayıp sağlamadığı titizlikle kontrol edilmelidir. 

Tapuda Kat İrtifakı Yazıyorsa Ne Olur?

Tapuda ilgili ibarenin bulunması taşınmaza sahip olmadığınız anlamına gelmemekte ve taşınmazın arsa payı üzerinden tescil edildiğini göstermektedir. 

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Dönüşüm yapılmadığında taşınmaz, tapu kayıtlarında bağımsız bir daire yerine arsa hissesi olarak görünmeyi sürdürür. Böyle bir durum ilerleyen süreçte bireysel abonelik bağlatırken, evi satarken ya da banka kredisi çekerken çeşitli idari pürüzlere yol açabilir.

Kat İrtifakı Olan Evin İskanı Var mıdır?

Kat irtifakı olan bir evin iskanı alınmış olsa dahi cins tashihi yapılmadığı için tapuya henüz işlenmemiş olabilir. Yapının iskan durumunun netleşmesi için bağlı olunulan belediyenin imar müdürlüğünden sorgulama yapılması gerekir.

Kat İrtifaklı Tapu Nedir?

Kat irtifakı tapusu, henüz tamamlanmamış bir projede payınıza düşen arsa hissesini ve ileride sahip olacağınız dairenin hakkını tanımlayan resmi belgedir.