Kentsel dönüşümde daire dağılımını tek başına ne arsa payı ne de müteahhit payı belirler. Arsa payı, malikin arsadaki hak oranını; müteahhit payı ise projenin ekonomik dengesini oluşturur. Malikin yeni binada alacağı dairenin büyüklüğü, katı, cephesi ve değeri bu iki unsurun yanı sıra emsal, inşaat maliyeti, şerefiye farkı ve sözleşmedeki paylaşım düzenlemesine göre şekillenir.
Bu nedenle “kim ne kadar daire alacak?” sorusunun tek bir yanıtı yoktur. Arsa payı yüksek olan bir malik, müteahhit payı yüksek olan bir projede daha küçük bir daire alabilir. Buna karşın imar hakkı güçlü ve müteahhit payı dengeli bir projede daha avantajlı bir bağımsız bölüme ulaşmak mümkündür.
Arsa payı, malikin arsa üzerindeki orantısal mülkiyet hakkını gösterir ve yeni projedeki paylaşımın çıkış noktasını oluşturur. Tapuda yer alan arsa payı, malikin yeni binada ne kadar hak sahibi olacağının temel göstergesidir.
Ancak arsa payı tek başına “hangi daire bana düşecek?” sorusunu yanıtlamaz. Arsa payı, malikin hak oranını belirlerken daire seçimi, kat tercihi ve metrekare dağılımı maliklerin anlaşması, değerleme sonuçları ve müteahhit sözleşmesiyle netleşir.
Arsa payı genellikle bağımsız bölümün alanı, konumu, katı, cephesi ve değeri dikkate alınarak belirlenir. Daha büyük veya daha değerli bir daireye sahip malikin arsa payı, küçük ya da değeri düşük bir daireye sahip malike göre daha yüksek olabilir.
Arsa payı hesaplanırken özellikle şu unsurlar göz önünde bulundurulur:
Dairenin brüt ve net yüzölçümü
Binadaki konumu ve katı
Cephe, manzara ve caddeye bakış gibi değer artırıcı unsurlar
Dairenin piyasa değeri
Bağımsız bölümün kullanım amacı ve niteliği
Müteahhit payı, arsa sahiplerinin yeni projeden alacağı dairelerin toplam büyüklüğünü ve kalitesini doğrudan etkiler. Müteahhidin alacağı pay arttıkça maliklere kalan satılabilir alan azalır; müteahhit payı düşükse malikler daha geniş metrekare, daha iyi kat veya daha avantajlı bağımsız bölüm elde edebilir.
Müteahhit payı sabit bir orana bağlı değildir. İnşaat maliyeti, finansman maliyeti, arsa değeri, emsal, satılabilir alan, proje riski ve müteahhidin kâr beklentisi birlikte değerlendirilerek belirlenir.
Müteahhit payı, projenin fizibilitesine göre değişir. Parselin imar durumu, emsal değeri, kat adedi, inşaat maliyeti, arsa değeri ve satılabilir alan, paylaşım oranını etkileyen başlıca unsurlardır.
Etkileyen başlıca faktörler şunlardır:
Parselin imar durumu, emsal değeri ve kat adedi
İnşaat maliyeti ve malzeme fiyatları
Finansman maliyeti ve proje süresi
Satılabilir bağımsız bölüm sayısı
Bölgedeki konut talebi ve satış fiyatları
Projenin risk düzeyi ve teslim süresi
Emsal ve imar hakkı, parselde toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirler ve dolayısıyla dağıtılacak daire sayısını etkiler. Emsal yüksek olan bir parselde daha fazla bağımsız bölüm üretilebilir; bu da maliklerin alabileceği toplam alanı artırabilir.
Ancak yüksek emsal her zaman malik için daha fazla daire anlamına gelmez. Artan inşaat hakkının bir bölümü müteahhit payına, inşaat maliyetine veya finansman giderlerine gidebilir. Bu nedenle maliklerin yalnızca emsal değil, net kalan alan ve müteahhit payı dengesini birlikte değerlendirmesi gerekir.
Emsal yüksekse malikin alabileceği toplam alan genellikle artar; ancak bu artışın malike ne kadar yansıyacağı müteahhit payına bağlıdır. Emsal artışı, müteahhidin payını da büyütüyorsa malikin net kazancı sınırlı kalabilir.
Bu nedenle değerlendirme yapılırken şu soru sorulmalıdır: “Toplam inşaat hakkı arttı, fakat maliklere kalan net alan ne kadar arttı?” Bu ayrım, projede gerçekçi beklenti kurulmasını sağlar.
Şerefiye farkı, aynı binada benzer metrekareye sahip dairelerin kat, cephe, manzara, konum ve kullanım farklılıklarından doğan değer farkıdır. Bu fark, daire dağılımında adaleti sağlamak için nakit denkleştirme, ek metrekare veya pay ayarlaması yoluyla dengelenebilir.
Örneğin, aynı 120 m² olan iki daireden biri zemin katta, diğeri manzaralı üst katta olabilir. Üst kat dairenin değeri daha yüksekse, zemin katı seçen malike ek metrekare, depo, otopark veya değer farkı kadar bir denkleştirme sağlanabilir.
Şerefiye farkı genellikle bağımsız değerleme raporuyla belirlenir. Değerleme uzmanı, her bağımsız bölümün kat, cephe, manzara, konum ve kullanım özelliklerini değerlendirerek daireler arasındaki değer farkını ortaya koyar.
Şerefiye farkı genellikle şu yöntemlerle denkleştirilir:
Daha değerli daireyi seçen malikin farkı ödemesi
Daha düşük değerli daireyi seçen malike ek alan veya pay verilmesi
Eşdeğer dairelerin gruplanarak kura yöntemiyle dağıtılması
Farkın sözleşmede net bir tablo hâlinde gösterilmesi
Daire dağılımını fiilen belirleyen belge, malikler ve müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Sözleşmede yalnızca “malike bir daire verilecektir” ifadesinin yer alması yeterli değildir; dairenin bloğu, katı, cephesi, bağımsız bölüm numarası, net ve brüt alanı, otoparkı ve deposu ayrıca belirtilmelidir.
İyi hazırlanmış bir sözleşme, ileride “bana düşen daire hangisiydi?” tartışmasını önler. Paylaşım krokisi, bağımsız bölüm listesi ve şerefiye tablosu sözleşmenin ekinde yer almalıdır.
Sözleşmede her malikin alacağı bağımsız bölüm, mümkün olan en somut şekilde tanımlanmalıdır. Genel ifadeler yerine, dairenin fiziksel ve hukuki nitelikleri açıkça yazılmalıdır.
Sözleşmede yer alması gereken başlıca bilgiler şunlardır:
Malikin alacağı dairenin blok ve kat bilgisi
Bağımsız bölüm numarası
Net ve brüt metrekare
Cephe ve manzara bilgisi
Otopark ve depo hakkı
Arsa payı oranı
Şerefiye farkı ve denkleştirme yöntemi
Dağılımın kura, değerleme veya anlaşma yoluyla nasıl yapılacağı
Malikler, yalnızca “kaç metrekare alacağım?” sorusunu değil, alacakları dairenin değerini, konumunu ve güvencesini de sormalıdır. Çünkü aynı metrekareye sahip iki daire, kat ve cephe farkı nedeniyle farklı değerde olabilir.
Paylaşım görüşmelerinde sorulması gereken temel sorular şunlardır:
Yeni projede bana kaç metrekare düşüyor?
Bu alan brüt mü, net mi?
Hangi kat, cephe ve bağımsız bölüm numarası bana ayrılıyor?
Otopark ve depo hakkım var mı?
Şerefiye farkı nasıl hesaplanacak?
Daire seçimi kura ile mi, anlaşma ile mi yapılacak?
Proje tamamlanmazsa güvence mekanizması nedir?
Daire dağılımı belirlense bile projenin zamanında tamamlanması, teslim edilmesi ve tapunun düzenlenmesi ayrı bir risk alanıdır. Malikin yeni binada hak sahibi olması, projenin finansal ve teknik olarak tamamlanacağını garanti etmez.
Bu nedenle daire dağılımı görüşmelerinde yalnızca metrekare ve kat konuşulmamalı; projenin teslim takvimi, müteahhidin finansal durumu ve tamamlanma güvencesi de masaya getirilmelidir. Bina tamamlama sigortası, bu noktada malikin yeni daireye ulaşma sürecindeki önemli güvence mekanizmalarından biridir.
Proje gecikirse malikin öncelikli güvencesi, sözleşmede ve yasal düzenlemelerde öngörülen teminat mekanizmalarıdır. İnşaat tamamlama sigortası, müteahhidin projeyi tamamlayamaması durumunda hak sahiplerinin korunmasına yönelik bir güvence aracı olarak işler.
Malikler, daire dağılımını görüşürken şu soruları da netleştirmelidir:
Projede inşaat tamamlama sigortası var mı?
Sigorta hangi hak sahiplerini kapsıyor?
Teminat tutarı ve kapsam nelerdir?
Teslim tarihi aşılırsa hangi adımlar izlenecek?
Malik, sigorta şirketine doğrudan başvurabilir mi?
Daire dağılımı, arsa payı, imar hakkı, müteahhit payı, değerleme sonuçları ve maliklerin anlaşması birlikte değerlendirilerek belirlenir. Nihai paylaşım, malikler ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde net biçimde gösterilir.
Arsa payı yüksek olmak, malikin hak oranını artırır fakat müteahhit payı, inşaat maliyeti, emsal ve şerefiye farkı nedeniyle alacağı dairenin büyüklüğü değişebilir. Bu nedenle arsa payı tek başına daire büyüklüğünün garantisi değildir.
Müteahhit payı, projenin inşaat maliyetini, finansman ihtiyacını ve kâr beklentisini karşılamak üzere ayrılır. Müteahhide bırakılan pay arttıkça maliklere kalan satılabilir alan azalır; bu da maliklerin alabileceği dairelerin büyüklüğünü ve niteliğini etkiler.
Şerefiye farkı, aynı binada benzer büyüklükteki dairelerin kat, cephe, manzara veya konum farkından doğan değer farkıdır. Aradaki fark, daha değerli daireyi seçen malik tarafından ödenebilir ya da daha düşük değerli daireyi seçen malike ek alan veya başka bir denkleştirme sağlanabilir.
Daire seçimi her projede aynı yöntemle yapılmaz. Bazı projelerde maliklerin mevcut konumları esas alınır, bazılarında değerleme sonuçlarına göre gruplama yapılır, bazılarında ise eşdeğer daireler arasında kura uygulanır. Uygulanacak yöntemin sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekir.
Sözleşmede dairenin bloğu, katı, bağımsız bölüm numarası, net ve brüt metrekaresi, cephesi, otopark ve depo hakkı ile arsa payı açıkça yer almalıdır. Ayrıca şerefiye farkının nasıl dengeleneceği ve daire seçiminin hangi yöntemle yapılacağı da belirtilmelidir.
Proje tamamlanmazsa malik, öncelikle sözleşmedeki teminat düzenlemesini ve varsa inşaat tamamlama sigortası kapsamını incelemelidir. Sigorta, projenin tamamlanamaması durumunda hak sahiplerinin korunmasına yönelik önemli bir güvence mekanizmasıdır.
